Hablemos de la burbuja inmobiliaria en Guatemala. ¡Asegúrate de ver el video!
¿Tenemos en Guatemala una burbuja inmobiliaria? Primero tenemos que definir un concepto básico. ¿Qué significa el concepto de una “burbuja” dentro de una industria?
Una burbuja existe cuando el precio de los activos está muy por encima de su valor fundamental. Pero entonces, - ¿Qué es el valor fundamental de un activo? El valor fundamental es un monto en dinero, que se calcula proyectando todos los flujos a futuro que ese activo te pueda brindar, y trayéndolos a valor presente neto (VPN).
Por ejemplo: El valor de las compañías públicas en Estados Unidos está dado por la proyección de todas sus utilidades presentes y futuras, traídas con una tasa de descuento al día de hoy.
El ejemplo más claro de una burbuja en las compañías públicas fue en el 2001, en la llamada burbuja “dotcom”, donde las compañías recaudaban millones de dólares sin tener siquiera un producto que vender. Era totalmente basado en especulación.
Cuando hablamos de bienes inmuebles no puede ser 100% especulativo ya que los bienes inmuebles tienen un valor intrínseco. La tierra tiene un valor. La construcción y todos los materiales que se utilizaron tienen un valor. Pero estos valores existen para poder ser monetizados, por lo que el valor fundamental de una propiedad como vehículo de inversión también puede ser calculada proyectando todos los futuros ingresos de dicha propiedad y trayéndolos a valor presente neto, con lo que tendríamos un monto de cuál sería el valor de dicha propiedad.
El problema que sucede en Guatemala es que el “precio” por metro cuadrado de los bienes inmuebles está muy por encima de su valor fundamental.
La rentabilidad baja en un país significa sobre valoración en activos
En otro video hablamos acerca de la rentabilidad en bienes inmuebles en Guatemala, donde compartimos un dato alarmante que decía que el inversionista promedio solo recibe un 3% sobre su rentabilidad en bienes raíces.
Cuando hay una rentabilidad tan baja en un país, es porque existe una sobrevaloración de los activos. Esto significa que las personas están actuando irracionalmente. Como diría el famoso inversionista multimillonario Warren Buffett “El precio es lo que pagas y el valor es lo que obtienes”. En este caso hay una gran diferencia entre el gran precio que estás pagando y el valor real de las propiedades.
Los costos por metro cuadrado en las principales zonas de la ciudad, las zonas denominadas “prime”, han subido entre 10% y 15% cada año durante los últimos cinco años. Esto puede ser que se escuche a simple vista como algo “bueno”, hasta que nos damos cuenta que estos precios han subido sin ser sustentados en un aumento en la demanda de personas que quieran vivir en dichas propiedades, ni tampoco sustentado por una alza en el nivel de precio de los alquileres.
De hecho, quiero dejarte con este dato extremadamente alarmante: el aumento del 10% a 15% anual por metro cuadrado está reflejando el incremento anual en el valor de bienes raíces en Estados Unidos durante el período 2002 a 2007, que serían los últimos cinco años antes de que explotara su burbuja inmobiliaria "subprime" del 2008. Esta correlación tan parecida nos dice que el precio por m2 de las propiedades de vivienda en Guatemala está subiendo en su mayoría, por especulación.
Los eternos optimistas dirán que no hay burbuja (porque les conviene)
Mientras tanto, las constructoras nacionales siguen construyendo en base a lo que ellos le llaman “demanda”, pero la realidad es que es una demanda especulativa y no basada en un aumento en la demanda fundamental, ya que la data muestra que las personas que compran estos apartamentos no los están comprando para vivir, sino como objeto de inversión. Es decir, la mayoría de compras de apartamentos nuevos son hechos con el con el objetivo de rentarlos a otras personas.
Según un estudio económico realizado por la Revista Construcción, en el año 2019 hubo una sobre-producción de 6,000 apartamentos. El principal problema problema de esta burbuja inmobiliaria es que no existen estas 6,000 familias adicionales como para sustentar todas estas nuevas viviendas verticales.
Al existir una oferta mayor a la demanda el mercado tendrá que ajustarse, forzando que cada día las rentas se vuelven más bajas. Cuando terminen de construir todos los nuevos edificios en la ciudad de Guatemala, que será dentro de dos o tres años, sería lógico imaginar que los alquileres bajarán aún más que el nivel actual.
Sin importar lo que digan los eternos optimistas (que muy probablemente serán aquellas personas que quieren venderte una propiedad en alguna zona prime de Guatemala para ganarse una comisión) los retornos en inversiones de vivienda probablemente serán bajos o negativos en los próximos cinco años.
Si el precio de los alquileres disminuye, significa que el valor de los apartamentos también caería, ya que se reduciría su valor fundamental. Esto significa que si tú inviertes tus ahorros en un apartamento en Guatemala, la plusvalía podría ser en el mediano plazo, inclusive negativa.
¿Quienes sufrirán más cuando una burbuja explote?
Lo más probable es que el peso de la corrección caiga sobre los hombros de los pequeños inversionistas, que pensaron que invertir sus ahorros en bienes inmuebles en Guatemala era una buena idea. Los inversores guatemaltecos terminarán con activos extremadamente ilíquidos e invendibles, con un valor que caerá durante el tiempo, y muy probablemente con una inversión que no solamente no ingresa efectivo, sino que cuesta efectivo, por lo difícil que será encontrar inquilinos dentro de tanta competencia.
Una burbuja existe cuando el precio de un activo está muy por encima de su valor fundamental. Lastimosamente este es el caso actual de Guatemala, aunque muchas personas no quieran aceptarlo. Lo más peligroso de las burbujas especulativas es que son muy difíciles de predecir viendo para adelante, pero extremadamente obvias cuando son vistas en retrospectiva.
Referencia. UFM Market Trends . Olav Dirkmaat (10 de noviembre de 2019). ¿Cuánto vale un apartamento en Ciudad de Guatemala?.
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