¿Qué rentabilidad te están brindando tus inversiones en bienes raíces? ¡Mira el video!

Adquirir un bien inmueble debería ser una inversión segura y rentable que te genere flujos y plusvalía a lo largo del tiempo. Puede ser que eventualmente llegue un momento en tu vida en el que ya no tengas la misma energía para trabajar todos los días, pero teniendo un bien inmueble bien invertido, puedas seguir generando no sólo de una manera mensual pero también de una forma muy segura.

Un bien inmueble es un activo que puedes heredar a tu familia y así darles seguridad y estabilidad. Por eso mismo, antes de realizar una inversión como esta, comprendas bien todos los aspectos financieros y analizar la verdadera rentabilidad que tu dinero está generando. 

¿Cómo medir la rentabilidad de tu inversión en bienes raíces?

La forma más sencilla de hacerlo es con una fórmula llamada Cap Rate. Para fines prácticos de este artículo, asumiremos que eres un inversionista con $150,000 en efectivo, que está buscando comprar una propiedad en las zonas "prime" de Guatemala (que son las zonas 16, 14, 15, 10 y Carretera El Salvador) con fines de usarlo como vehículo de inversión, es decir con el objetivo de rentarlo de manera mensual.

Según OLX, qué es la base de datos pública con más información de bienes raíces de Guatemala, los precios por metro cuadrado, siendo conservadores, oscilan entre $1,500 y $2,000 dólares. Para fines prácticos nos iremos con el punto más bajo de esta escala. Es decir, estamos asumiendo que tu compraste tu apartamento a una $1,500 el metro cuadrado. Esto significa que un apartamento tamaño promedio de 100 metros cuadrados tendría un precio en el mercado de alrededor de $150,000.

Según OLX, el precio de renta por metro cuadrado de las zonas prime de Guatemala oscila entre los $7 y $8 dólares. Para fines prácticos, nos iremos con el punto más alto, asumiendo que obtuviste la mejor renta posible. Esto significa, que tu apartamento de 100 m2 lo podrías rentar en $800 al mes.

Para fines prácticos también (aunque un poco irrealistas), asumiremos que este apartamento tendrá una tasa de ocupación del 100%, lo que significa que estará ocupado absolutamente todo el tiempo. También asumiremos que no tendrás que pagar el mantenimiento del edificio de tu bolsa, cosa que sabemos muy probablemente no será así, ya que la mayoría de rentas hoy en día exigen que el propietario pague por el mantenimiento.

El Cap Rate sería en este escenario el siguiente: $800 al mes, por 12 meses = $9,600. Esta sería la cantidad que el inquilino estaría pagando por vivir en tu propiedad al año. Para sacar el Cap Rate porcentualmente dividiremos este número sobre la inversión inicial de $150,000, lo que da un retorno anual del 6.4% sobre tu inversión. 

Quisiera pedirte que no sólo tomes mi palabra como cierta en todo lo que te estoy compartiendo, sino que lo veas con tus propios ojos. ¡Te invito a que hagas este análisis para las propiedades que tienes o que estás pensando en comprar!

En análisis continúa: la rentabilidad es en realidad bastante menor
 

Esta es la historia que muchos proyectos de bienes raíces venden en su publicidad. No se escucha como una mala rentabilidad, aunque ciertamente no es toda la historia. Para poder rentar tu apartamento muy probablemente tendrás que pagar comisiones a agentes de bienes raíces por ayudarte a colocar un inquilino, mantenimiento mensual del apartamento (ya que es algo común que se incluya hoy en día en el precio de renta) además de impuestos sobre las rentas generadas y el pago único sobre el inmueble, llamado IUSI.

 

Si quitamos estos gastos, que indudablemente son necesarios, nos damos cuenta que el inversionista promedio en Guatemala obtiene, si es que tiene una ocupancia del 100% del tiempo, un 3% de retorno sobre su inversión en quetzales.

 

Según el banco de Guatemala, la tasa inflacionaria del país para el período del 2019 - 2020 fue de 3.89%, lo que significa que el inversionista promedio en Guatemala que tuvo una rentabilidad del 3% (en quetzales) realmente perdió poder adquisitivo por tener su dinero en inversiones inmobiliarias con bajo rendimiento.

Es decir, en vez de hacer dinero, perdieron dinero. Y recuerda, esto es asumiendo una tasa de alquiler del 100%, que es ilógico. Si tienes el apartamento vacío tan solo un 25% del tiempo en vez de generarte un flujo positivo de dinero te costará efectivo, ya que los costos de mantenimiento e impuestos se tienen que pagar de todas formas, esté alquilada la propiedad o no. 

El objetivo de este mensaje no es ser fatalista, pero si hablar abiertamente de una situación real que está sucediendo en el mercado inmobiliario de nuestro país. En Guatemala la inversión en bienes inmuebles para renta como vehículo de inversión no es un buen negocio.

¿Cómo sería esta situación invirtiendo tu dinero en Estados Unidos?

Ahora déjame presentarte una alternativa. Tenemos a la venta un portafolio de propiedades en Estados Unidos, que ya están rentadas y produciendo un cash-flow mensual en dólares. Tomaremos como ejemplo una de nuestras propiedades, una linda casa en los suburbios de Detroit, en el estado de Michigan, llamada “Caledonia”.

 

Es una preciosa casa de ladrillos, de 125 metros cuadrados, de dos niveles y de tres habitaciones. La tenemos en venta a $61,000. Es decir que el precio por metro cuadrado es de $520, una tercera parte del costo por metro cuadrado de la zona 10 de Guatemala.

Actualmente esta propiedad está rentada a $750 en contrato anual, con una ciudadana americana. Nuestro Cap Rate para esta propiedad sería de: 

 

$750 al mes, por 12 meses = $9,000.

 

Este monto, dividido entre precio de $61,000 de la propiedad, da una rentabilidad del 14%. Sin embargo, tenemos que tomar en cuenta que también debemos pagar varios gastos adicionales para la operación, como serían los $80 para la empresa de management en Estados Unidos, $80 al mes de impuestos estatales y $70 al mes de seguro (para proteger la propiedad de incencios, inundaciones y todo eso).

 

Esto hace que nuestro ingreso mensual neto, luego de impuestos, manejo y seguro, sea de $520. Si multiplicamos

 

$520 al mes, por 12 meses = $6,240.

 

Si dividimos este número entre la inversión inicial de $61,000, nos da un retorno anualizado de 10.22%, en dólares. Para tener un punto de comparación, este retorno anual es  tres veces mejor que nuestro ejemplo anterior en Guatemala.

Una tasa del 10% luego de descontar impuestos, seguro y servicios de manejo es excelente. Además, en este análisis no estamos tomando en cuenta la probable plusvalía que tendrá esta propiedad a lo largo del tiempo (plusvalía que en Guatemala probablemente no tendrá) ni estamos tomamos en cuenta el hecho que la renta anual en Estados Unidos incrementa en un promedio de 3% cada año.

Esta inversión en bienes raíces es más rentable, más segura, y más inteligente. ¡No solo tomes mi palabra por ello! Te invito a que hagas el mismo análisis con las propiedades que ya manejas o que estás pensando en adquirir.

 

¡Escríbenos hoy mismo, y comienza a construir un portafolio diversificado!

¡Envíanos tus dudas y comentarios!

¿Eres un corredor de bienes raíces en Guatemala y tienes clientes que podrían estar interesados en alguna de nuestras propiedades? Escríbenos hoy mismo, será un gusto trabajar contigo.